[摘  要]房地产企业成本核算中，土地增值税清算是一项重要内容，会直接影响企业的税后净利润。可售车位业态是否参与分摊土地成本，将影响土地增值税的清算结果。本文详细分析了可售车位业态分摊土地成本与否对企业税后净利润产生的影响，实例分析过程可被选用为成本控制管理案例教学。本文对比分析了房地产开发企业如何在税收政策范围内实现企业税后净利润最大化，并提出了相关建议。

[关键词]可售车位成本  土地增值税  企业利润

基金项目：陕西省教育厅专项科学研究计划项目（编号：19JK0108）。

引  言

房地产企业成本，是指房地产企业为了开发一定数量的商品房而发生的全部费用的总和。土地增值税是影响房地产企业成本核算的一个重要因素，其征收目的是通过税收手段对房地产市场和土地市场进行宏观调控，规范市场秩序。本文仅探讨房地产企业作为开发商修建房屋进行转让的行为所确定的土地增值税，即销售增量涉及的土地增值税。企业为了提高利润，不断增强市场竞争力，根据公式“利润=收入-成本-费用-税费”，收入一定时，成本和费用对企业利润影响较大。因此，要想有效拓宽利润空间，必须首先有效降低成本和费用。本文通过实例研究成本控制管理，可售车位成本业态是否参与土地成本分摊，从而影响企业土地增值税清算，进一步影响企业税后净利润，同时也为财务管理教学提供了印证实例。

可售车位业态成本分摊分析

可售车位业态是否参与土地成本分摊，将影响企业土地增值税计算，从而对企业利润产生较大影响。目前全国各地关于可售车位业态是否参与土地成本分摊的规定是不同的。如湖北省规定可售车位业态参与分摊土地成本。当企业取得该土地的实际使用权时，应包含其地下建筑物，计算范围也包含其中，故参与分摊相对应的土地成本。然而，厦门市规定，可售车位业态不参与土地成本分摊，企业进行土地增值税清算时，将购买土地使用权所支付的所有金额用于分摊土地成本，包含可销售建筑面积，不计算地下停车位、顶层和转换层、人防工程等。

目前，西安市尚未针对此类情况出台正式文件。因此，选择不同的分摊方式，其税务清算的结果也会有所不同，在政策允许的条件下还存在一定空间，为企业争取更适合的分摊方案，提高企业利润。

可售车位业态成本不同分摊方式实例分析

由于西安市相关政策尚不确定，本文将通过实例研究房地产企业开发项目中可售车位业态是否参与分摊土地成本，对比分析不同分摊方式将导致土地增值税和利润产生的差异，在成本控制管理教学中，可作为案例选取对象。值得注意的是，在选取本案例进行教学时，教学重点是掌握成本不同来源于分摊方式不同，从而使成本得到有效控制和管理；难点是如何进行灵活运用，运用时必须熟悉税收政策及相关规定，进行灵活处理分析，从而规避“一刀切”的风险。

X房地产企业开发项目A，净用地面积40694平方米。总建筑面积为84552平方米，其中，不计容积率的地下建筑面积为23160平方米，地上建筑面积约为61436平方米，可售面积为75000平方米左右，总货值共计5亿元。该项目用地性质为住宅用地，建筑密度小于30%，容积率不超过1.5，总体绿地率大于35%。该项目土地使用年限为70年。A项目主要业态是：6栋住宅、车位、底商等。

1.A项目车位业态分摊土地成本对企业利润的影响

由表1分析，收入总额一定的情况下，扣除项目越大，增值额越小，对应适用的增值率越小，应纳税额越小。在车位业态参与分摊土地成本的情况下，其他业态可售面积25250.55平方米，转让房地产收入总额13916.6万元，开发成本为6808.98万元，开发费用1128.86万元，扣除项目金额合计15454.46万元，由于成本大于收入，出现成本“倒挂”现象，应缴土地增值税税款为0元。

通过分摊一部分土地成本给车位业态，普通住宅和非普通住宅的成本相应减少，在收入一定的情况下，分摊给普通住宅和非普通住宅的成本较少，导致应交土地增值税税款增多。普通住宅业态为46088.63平方米，其收入总额为36870.9万元，开发成本12428.1万元，开发费用为2060.44万元，扣除项目金额合计28850.6万元，应缴土地增值税税款为2406.09万元。非普通住宅可售面积13212.82平方米，转让房地产收入总额13212.82万元，开发成本3562.92万元，开发费用为590.7万元，扣除项目金额合计8418.96万元，应缴土地增值税税款为1496.6万元。通过分析，车位业态分摊土地成本时最终应缴土地增值税税款为2852.22万元。

2.A项目车位业态不分摊土地成本对企业利润的影响

由表2分析，在收入总额一定的情况下，扣除项目越大，增值额越小，对应适用的增值率越小，应纳税额越小。在车位业态不分摊土地成本的情况下，其他业态可售面积25250.55平方米，转让房地产收入总额13916.6万元，房地产开发成本6808.98万元，房地产开发费用733.25万元，扣除项目金额合计10311.58万元，应缴土地增值税税款为1081.51万元。

在车位业态不参与分摊土地成本的情况下，普通住宅业态和非普通住宅业态成本的分摊比例会相应增大，在收入总额一定的条件下，分摊给普通住宅业态和非普通住宅业态的成本增加，土地增值税税款相应减少。普通住宅共计46088.63平方米，收入总额为36870.9万元，开发成本为12428.1万元，开发费用为2367.91万元，扣除项目金额合计32847.61万元。根据税法相关规定，增值金额与扣除项目金额的比率小于20%，将不会产生土地增值税金。应缴土地增值税税款为0元。非普通住宅可售面积13212.82平方米，转让房地产收入总额13212.82万元，房地产开发成本3562.92万元，房地产开发费用678.84万元，扣除项目金额合计9564.83万元，应缴土地增值税税款为1094.4万元。通过分析，车位业态不分摊土地成本时最终应缴土地增值税税款为1125.44万元。

表3  利润分析表（单位：万元）

根据公式“利润=收入-成本-费用-税费”，收入一定时，成本和费用越大，利润越小，反之则越大。由表3可知，车位业态分摊土地成本时，收入64000.32万元，成本37800万元，土地增值税为3902.69万元，企业所得税4678.4万元，利润为14035.21万元。车位业态不参与分摊土地成本时，土地成本根据占地面积进行分摊，收入64000.32万元，成本37800万元，土地增值税金2215.57万元，企业所得税金5100.18万元，利润为15300.55万元；土地成本按可售面积分摊，收入64000.32万元，成本37800万元，土地增值税为2175.91万元，企业所得税5110.10万元，利润为15330.29万元。此类情况下，土地增值税最少，企业利润最大。

3.对比分析

通过以上对比分析，根据公式：应纳税额=增值额′适用税率-扣除项目金额′速算扣除系数，增值额=收入总额-扣除项目，扣除项目=土地成本+开发成本+开发费用及加计+税金，对于同样的收入和成本，车位成本是否参与分摊土地成本，对企业土地增值税清算及利润计算产生了较大影响。通过实例分析可以看出，车位业态不参与分摊土地成本时，土地成本分给普通住宅和非普通住宅的比例明显增大。然而，在这几种业态中，普通住宅和非普通住宅单价高、收入高，属于优质业态。目前，西安市车位总体售价较低，部分项目在出售住宅时，车位常常被定为赠送业态。相比之下，优质业态分摊成本会降低土地增值税。由于西安市车位售价低，车位收入较少，不属于优质业态，车位分摊成本会增加土地增值税。

通过分析以上三表，根据公式“利润=收入-成本-费用-税费”，在收入一定的情况下，土地增值税的大小将会影响企业利润，增值税越大，会增加企业成本费用，从而降低企业利润。通过选择不同的分摊方式，对企业土地增值税产生不同的影响，从而影响企业的税后净利润。

该实例具有一定的代表性，可操作性强，通过让学生对案例实际数据进行计算，对比分析结果，能够让学生亲自完成成本控制管理过程，运用实践操作深化对知识的理解。进一步完善对教学内容的组织和安排，改进教学方法，提升教学效果。在实际教学分析中，运用案例演示、数据对比分析、总结等进一步讲授如何选取不同的成本分摊方式，有效进行成本控制管理。在现实中，针对不同类型的开发，可结合项目实际情况，对比分析不同的成本分摊组合方案，根据对比分析结果选择合适的分摊方式。与此同时，财务人员需要加强与税务机关的沟通协商，在政策条件允许的情况下，确定最优的分摊方案。

实现利润最大化的建议

1.选择合理的成本分摊方式

针对目前西安市有关政策尚未明确的情况，房地产企业要更好地进行成本控制管理，加强和税务机关协商、选择合理的成本分摊方式是关键。分摊土地成本时，无论是按占地面积法，将前期工程费、土地征用以及拆迁补偿费、开发间接费用、基础设施费等分摊到同一项目内，还是按建筑面积法，将成本费用分摊到同一项目占地相对独立的不同类型，选择不同的分摊组合方案将成为降低成本费用的关键。合适的分摊组合方案会降低非住宅类的增值额，从而降低整个项目的土地增值税。因此，企业财务人员应该与税务机关加强沟通，选择较为合理的分摊方式。

2.应对微利时代，实现企业利润最大化

房地产企业的发展已经从简单扩大规模进入到了内涵式发展，企业面临的竞争越来越大，已进入微利时代。由于从前粗放暴利的地产开发模式影响，房地产企业在成本管控方面的意识较为薄弱。企业面对激烈的竞争，必须格外重视项目成本管理，不断探究如何让成本管控更加专业化、精细化、规范化，修炼好企业“内功”。一些房地产企业已经认识到，对开发项目的成本需要进行“三全管理”，即全面、全方位、全过程控制管理。建立并不断优化企业成本控制系统，从而使企业资源得到有效配置和利用，减少企业资源消耗，实现企业利润最大化。

3.提高企业信息化管理水平

随着经济的持续发展，科技的不断进步，传统的企业运营和管理模式已不适应激烈的竞争。新形势下，提高企业的信息化水平已成为带动企业生产经营、提升决策效率的关键因素，高效的信息化管理水平能够帮助企业及时有效地整合资源，避免信息对冲或资源浪费，从而增加企业成本。作为一种新的管理理念和管理模式，企业资源计划已经在制造业、物流业、房地产业等行业中得到广泛的运用，其高效的管理优势正在体现。房地产企业应该迅速应对，顺应趋势，不断提高企业管理水平，从而促进企业高效、可持续地发展。

参考文献：

[1]汪昊，李先瑞.土地增值税对房地产开发企业税后利润的影响[J].财务与会计，2007（9）：19-21.

[2]许隽孜.土地增值税的清算对房地产开发企业的影响[J].中国房地产金融，2008（9）：28-30.

[3]马思琳.我国房地产开发企业土地增值税纳税筹划[D].昆明：云南财经大学，2016.

[4]桑竹.成本分摊法对F房地产企业土地增值税清算的影响研究[D].长沙：湖南大学，2016.

[5]国家税务总局.国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税结算管理有关问题的通知[EB/OL].（2019-12-13）.https://12366.chinatax.gov.cn/bzds/095/095-5-5.html.

（杨倩：陕西交通职业技术学院）